Die Grundsteuer berechnet sich in der Regel aus dem Grundsteuermessbetrag und dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde, in welcher der Grundbesitz liegt. Den Grundsteuermessbetrag setzt das Finanzamt auf Basis des Werts des Grundstücks oder des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft fest.
Der Wert des Grundbesitzes wird anhand einer Erklärung ermittelt, die der Steuerpflichtige* in der Regel auf entsprechende Anforderung gegenüber dem Finanzamt abgibt.
Das Finanzamt setzt für
- den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (unterliegt der Grundsteuer A) einen Ersatzwirtschaftswert oder
- das Grundstück (unterliegt der Grundsteuer B) einen Einheitswert fest.
Der Grundsteuermessbetrag wird anschließend durch Multiplikation des Ersatzwirtschaftswerts/Einheitswerts mit der maßgeblichen Steuermesszahl
- für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 6 Promille bzw.
- für Grundstücke zwischen 5 und 10 Promille berechnet.
Dieser Grundsteuermessbetrag ist bis einschließlich 2024 Grundlage für die Grundsteuer. Ab 2025 beruht die Grundsteuer auf neuen Bescheiden.
Fortschreibungen
Ergeben sich für ein Grundstück Änderungen an den für die Bemessung der Grundsteuer erheblichen Umständen, kann es zu einer sogenannten Fortschreibung kommen. Das Finanzamt erlässt dann neue Bescheide für das Grundstück. Die Fortschreibung wird auf den 01.01. des Kalenderjahres durchgeführt, das auf die Änderung folgt.
Man unterscheidet folgende Fortschreibungen, die auch gleichzeitig durchgeführt werden können:
Artfortschreibung
Eine Artfortschreibung erfolgt, wenn die Grundstücksart von der zuletzt getroffenen Feststellung abweicht.
Beispiel: Die Grundstücksart ändert sich, wenn ein unbebautes Grundstück bebaut wird oder wenn ein bisher für Büro- oder Praxiszwecke vermietetes Gebäude zu Wohnzwecken vermietet wird.
Wertfortschreibung
Eine Wertfortschreibung des Ersatzwirtschaftswerts/Einheitswerts nach oben oder unten erfolgt unter anderem, wenn dem Finanzamt wert relevante Änderungen bekannt werden.
Beispiel: Der Einheitswert eines Grundstücks kann sich ändern, wenn eines von mehreren darauf befindlichen Gebäuden abgerissen wird.
Aber nicht jede kleine Wertabweichung führt zu einer Wertfortschreibung, sie muss vielmehr ein bestimmtes Ausmaß erreichen. Eine Wertfortschreibung wird vom Finanzamt vorgenommen, wenn der neue Einheitswert gegenüber dem bisher festgestellten Wert
- nach unten um mehr als 10 %, mindestens aber um 500,00 DM, oder um mehr als 5.000 DM abweicht.
- nach oben um mehr als 10 %, mindestens aber um 5.000 DM, oder um mehr als 100.000 DM abweicht.
Die Umrechnung in Euro erfolgt durch das Finanzamt.
Ändert sich der Ersatzwirtschaftswert/Einheitswert, wird auch der Grundsteuermessbetrag entsprechend neu festgesetzt.
Zurechnungsfortschreibung
Wechselt ein Grundstück den Eigentümer, muss das Finanzamt eine sogenannte Zurechnungsfortschreibung des Einheitswertes vornehmen und den Grundsteuermessbetrag neu festsetzen.
Erst danach kann die Gemeinde die Grundsteuer gegenüber dem neuen Eigentümer festsetzen und die bisherige Grundsteuerpflichtige oder den bisherigen Grundsteuerpflichtigen entlasten.
Dies gilt auch, wenn das (wirtschaftliche) Eigentum an einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden wechselt (zum Beispiel bei einer Garage oder einem Bungalow).
*) Um verständlich zu bleiben, beschränken wir uns auf die verallgemeinernden Personenbezeichnungen, sie beziehen sich immer auf jedes Geschlecht - die Redaktion